Arsa Payı Nedir?
Arsa payı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki tanımında da belirtildiği üzere Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına denilmektedir.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nedir?
Ülkemizde uzun yıllar önce yapılan apartman, site gibi yapıların büyüklükleri, konumları ve değerleri dikkate alınmadan arsa payları belirlenmekte, hatta bazen işyeri niteliğindeki bölümlerin ve bodrum katta yer alan bağımsız bölümlerin arsa paylarının diğer katlardaki bağımsız bölümlerin arsa payları ile aynı olduğu görülmektedir. Çoğu zaman tüm bağımsız bölümlere eşit dağıtılan veya olması gerekenden farklı olarak dağıtılan bu arsa payları yıllar sonra hukuki sorunlara neden olabilmekte ve bu durum nedeniyle davalar açılmaktadır. Arsa paylarının, bağımsız bölümlerinin payları ile orantılı olarak tahsis edilmediğini düşünen maliklerin arsa paylarının gerçeğe uygun olarak tespit edilmesi için açtığı bu davaya da arsa payının düzeltilmesi davası denilmektedir.
Diğer bir anlatımla; kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulması aşamasında hatalı olarak eksik veya fazla tahsis edilen arsa payları taşınmazların değerini düşürebilmekte veya daha somut bir örnek vermek gerekirse kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak ifade edilmekte olan sözleşmelerin yapılması aşamasında, müteahhitten arsa payı oranında kat alınacak olmasından dolayı hukuken daha elverişsiz durumlar yaratabilecektir.
Yukarıda bahsettiğimiz sorunlardan kaynaklı olarak arsa payının doğru olarak tespit edilmesi önemli olup bu hususta arsa payında hata olduğunu düşünen maliklerin bu davayı açmaları gerekmektedir. Arsa payının düzeltilmesi davası bir tespit davası olup hukuki yarar şartı gerekmektedir. Nitekim apartmanları kentsel dönüşüm sürecine girecek olan ya da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yenilenecek olan kişilerin hukuki yararının var olduğu kabul edilmektedir.
Arsa payının düzeltilmesi davasının hukuki dayanağı, Kat Mülkiyeti Kanununun 3. ve 44. maddeleridir.
Madde 3 – Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/1 md.) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır. (Değişik üçüncü fıkra: 23/6/2009-5912/1 md.) Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.
Madde 44 – Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için: a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi; b) Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tesbit edilmesi; c) İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasiyle 13 üncü madde hükmüne göre bağlantı sağlanması; Şarttır. Bu nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemiyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir. Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmıyan kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartiyle, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir.
Arsa payı düzeltilmesi davası açmak için;
Bağımsız bölümlerin ne tür olduğu (ofis, dükkân, daire vs.), bulunduğu kat, kaç m2 olduğu, aydınlatmanın olup olmadığı, güneş görüp görmediği, hangi cepheye baktığı, manzarasının olup olmadığı, ne tür ısınma sisteminin kullanıldığı, hava koşullarından ne derece etkilendiği gibi hususlara bakılarak, arsa payının ne derece orantısız dağıtıldığının ispat edilmesi gerekir.
Arsa payının orantılı şekilde dağıtılmamış olması hem yönetimde hem de yetki anlamında bazı sorunların çıkmasına neden olur. Kat mülkiyetli binalarda, binanın ömrünü doldurmasıyla birlikte, bir deprem olması ya da kentsel dönüşüme girilme halinde yıkılması durumu ortaya çıkar. Arsa paylarının bağımsız bölümlerinin değerleri orantılı belirlenmeli, böyle yapılmadığı takdirde arsa paylarının yeniden düzenlenmesi gereklidir. Oran konusunda kanunda herhangi bir sınırlama ya da örnek sıralama yapılmamıştır.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Taraflar Kimlerdir?
Kat mülkiyeti Kanunu’na göre; arsa paylarında bulunan bağımsız bölümlerin paylarının orantılı şekilde pay edilmediği durumlarda arsa payının düzeltilmesi için dava açılır.
Buna göre açılacak davada taraflar;
Kat malikleri
Kat irtifakı sahipleri
Kat maliki ya da kat irtifakı sahiplerinin kanunu temsilcileri
Kat maliki ya da kat irtifakı sahiplerinin kanuni mirasçıları
Aynı zamanda, yeni bir kat maliki de arsa payı düzeltilmesi konusunda dava açma hakkına sahiptir.
Yönetici olsa bile, kat irtifakı ya da kat maliki olmayan kişi, arsa payı düzeltme davası açamadığı gibi, kiracı ya da intifa sahibi kişiler de arsa payı düzeltme davası açamazlar.
Arsa payının düzeltilmesi davası içinde davalı taraflar ise, yine kat malikleri ve kat irtifakı sahipleri olur. Dava sonucu, arsa payının düzeltilmesi yönünde olursa, davayı açan kişi ya da kişilerin arsa payı dışında, diğer bağımsız bölümlerin de arsa payları düzeltilmek zorundadır. Bu sebepten ötürü, tüm kat malikleri ve kat irtifakı sahipleri, davada taraf olmak zorundadır.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davası ve Unsurları
Arsa payının düzeltilmesi davası, tespit davası olduğu için, arsa payı oranının tespit edilmesi gerekir. Buradaki en önemli konu, dava açmak için, korunmaya değer olacak hukuki bir yararın olması gerektiğidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca; kat irtifakı ya da kat mülkiyeti oluşturulurken, ana taşınmaz, kat malikleri ya da paydaşlar tarafından imzalanır ve belediyeden onaylı projeye göre yapılır. Arsa payı düzeltilmesi davası açabilmek için, projenin onaylanmamış olması gerekir.
Resmî kurumlar tarafından onaylı bir projenin olması durumunda, projeye bağlı kalınarak, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kapsamında dava açılamaz şartı bulunur.
Arsa payı davalarında, davacının iyi niyeti ve hukuki anlamda korunmaya değer bir yarar bulunmalıdır. Aynı zamanda ana taşınmazda bulunan bağımsız bölümlerin dışındaki yerlere, ortak alanlara ve yapılan eklentilere, arsa payı ayrılması gibi bir durum yoktur.
Arsa payı değişikliğinin yapılabilmesi için önemli ve zorunlu şart; arsa paylarının bağımsız bölüm değerlerinin, kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin yapıldığı tarihte, gerçek değerleriyle orantısız olarak belirlenmesi gerektiğidir.
Arsa Payı Düzeltme Davası Ne Kadar Sürer?
Arsa payı düzeltme davalarında yetkili ve görevli mahkemeler, Sulh Hukuk Mahkemeleri’dir. Davanın ilerleyen bölümlerinde, bilirkişi raporu sunulur. Bu raporda hatalı bir pay oranı varsa, payların orantılı şekilde düzenlenmesi işlemi yapılır.
Arsa payı düzeltme davalarında hak düşürücü süre bulunmaz. Kat irtifakı ve kat mülkiyetinin devam ettiği süre boyunca, dava açılabilir. Bu yüzden bu tür davalarda zamanaşımı süresi yoktur. Davanın süresi mahkemelerin yoğunluğu ve yapılacak işlemlere göre değişkenlik gösterebilir.
Kentsel Dönüşümde Arsa Payının Önemi
Arsa payları, binaların eski ya da yeni olmasına yani kentsel dönüşüme girip girilmeyeceğine bakılmadan arsa paylarına dikkat edilerek işlem yapılmalıdır. Aynı zamanda arsa paylarının değeri ile orantılı olmasının, kentsel dönüşüm sürecinde mahkemelerin de yoğun bir sürece girmesine neden olur. Bu yoğunluğun oluşmaması adına da arsa payının büyük önemi bulunur.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, çoğunlukla Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak adlandırılır. Kentsel dönüşüm uygulamasında riskli yapıların bulunması durumunda, kat malikleri, arsa payları adına hak sahibidir.
Arsa payının hatalı olarak belirlendiği binalarda, kat malikinin arsa payı konusunda herhangi bir düzeltme talebi bulunmadığında, diğer kat malikleri hak kayıpları yaşar. Bu durum ise diğer kat maliklerinin mağdur olmalarına yol açar.
Arsa payları doğrultusunda hak kayıplarının önlenmesi için, arsa paylarının bağımsız bölüm değerleri ile orantılı şekilde dağıtılmış olması gerekir.
Arsa Payı Düzeltilmesi Davalarına İlişkin Yargıtay Kararları
Arsa Paylarının Üçüncü Kişilere Satış Öncesinde Kötüniyetli Olarak Değiştirilmesi
Arsa Payı Düzeltim Davasında Soyut ve Genel Nitelikli Bilirkişi Raporunun Kabul Edilemeyeceği, Yeni Bilirkişi Raporu Alınması Gerektiği
- Hukuk Dairesi 2019/6047 E., 2020/2231 K.
“İçtihat Metni”
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava dilekçesinde, davacıların bağımsız bölümlerini 03.10.2012 tarihi itibarı ile Halk Bankasından satın aldığını, dava konusu taşınmazın 1 dükkan ile 4 adet daireden ibaret olduğunu, davalı bankanın daireler için 2/13 arsa payı, dükkan için, 5/13 arsa paylarını bizzat belirlemesinden yaklaşık 30 yıl sonra, davalı Halk Bankasının, bağımsız bölümleri satışa çıkarmasından 2 ay öncesinde dairelerin arsa paylarını 1/9’a indirip, kendisine bıraktığı dükkanın arsa payını 5/9’a çıkardığını, davalı bankanın gerçekleştirdiği bu işlemin kötü niyet olduğunu, Yargıtay kararlarında taşınmazda sonradan oluşan değer azalmasının veya değer artışının dikkate alınmayacağının belirtildiğini, davalı bankanın bizzat yaptığı arsa payı düzeltmesinin hukuken korunmayacağını beyan ederek, taşınmazın ilk arsa paylarına dönülmesini, bu talebinin kabul edilmemesi halinde ise, kat irtifakı kurulurken var olan şartlar dikkate alınarak yeniden arsa paylarının düzenlenmesi istenilmiştir.
Mahkemece 21/06/2016 tarihinde yapılan yargılama neticesinde davanın kabulüyle arsa paylarının düzeltilmesine karar verilmiş davalı tarafın temyizi üzerine Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 07/11/2018 tarih ve 2017/2387 Esas ve 2018/7153 Karar sayılı ilamıyla “soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulmasının doğru görülmediği gibi kat irtifakı kurulması sırasında esas alınan arsa payı düzenlenmesine dair liste ve bu listede davacıların onayının olup olmadığı, anataşınmazda kat irtifakı kurulmayıp doğrudan kat mülkiyetine geçilmiş ise buna ilişkin belgelerin belediye başkanlığı ve tapu müdürlüğünden getirtilerek mukayeseli olarak alınacak rapor ile karşılaştırılması” gereğine değinilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar tarafından temyiz edilmiştir.
Dava anataşınmaza ait arsa paylarının yeniden düzenlenmesi istemine ilişkindir.
Mahkemece Dairemizin bozma ilamına uyulmuş ise de bozma gerekleri yerine getirilmemiştir.
Şöyle ki ; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır. Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.
Somut olayda mahkemece her ne kadar anataşınmazın kat mülkiyetine 2012 yılında geçtiği ve açılan davanın 6306 sayılı Kanun çıktıktan sonra kötüniyetle açıldığından bahis ile davanın reddine karar verilmiş ise de davacının maliki olduğu bağımsız bölümü anataşınmazın kat mülkiyetine geçtikten sonraki bir tarihte edindiği gözönüne alınarak arsa paylarının tekrar düzenlenmesi için haklı nedenler var ise bu yönde inceleme yapılarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmelidir.
Dosya da mevcut bilirkişi raporunda bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu açıkca saptanmamış, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir. Ayrıca bu değerlendirme kat irtifakı tesisi tarihi esas alınarak yapılmamıştır.
Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı yahut kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın reddine karar verilmesi tüm bu nedenlerle doğru görülmemiştir.
Anılan hususlar gözetilmeksizin, eksik inceleme sonucunda ilk derece mahkemesince yazılı şekilde hüküm tesisi ve bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddi kararı hatalı olup, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davacıların temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 29/06/2020 günü oy birliğiyle karar verildi.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Tüm Bağımsız Bölümlerin Değerlerinin İncelemeye Tabii Tutulması
Bir Kısım Bağımsız Bölümlerin Değerlendirilip, Diğerlerinin Değerlendirme Dışı Bırakılması Halinde Hükmün Bozulması Gerekeceği
- Hukuk Dairesi 2021/6858 E. , 2021/10097 K. “İçtihat Metni”
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili ile davalı … vekili tarafından istenilmekle, dosya incelendi, gereği düşünüldü:
– K A R A R –
Davacılar vekili arsa paylarının yeniden düzenlenmesini istemiştir.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, kararın temyizi üzerine,Yargıtay (kapatılan) 20. Hukuk Dairesinin 30/11/2018 gün ve 2017/2367 E.- 2018/7718 K. sayılı kararı ile, “…Somut olayda dava konusu taşınmazda kat irtifakının kurulduğu 14/09/2006 yılında; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmadığı gibi dava konusu taşınmazda 14/09/2006 tarihinde kat irtifakının kurulduğu dikkate alındığında, aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu bilirkişi kurulunca açıkca saptanmamış, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir.
Öte yandan, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması sırasında arsa payları bizzat kendileri tarafından düzenlenmiş olan kat maliki veya maliklerinin sonradan arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli olup olmadıklarının ve ayrıca arsa paylarının düzeltilmesini isteyen kat malikinin bu isteminde korunmaya değer bir hukuki yararının bulunup bulunmadığının mahkemece dikkatle değerlendirilmesi gerekir.
Mahkemece yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi doğru görülmemiştir.” gerekçesi ile bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılamada mahkemece, davacılar … ve … yönünden davanın kabulüne, davacılar … mirasçıları ve … yönünden davanın reddinde karar verilmiştir. Karar, davacılar vekili ile davalı … vekili tarafından temyiz edilmiştir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi hükmüne göre; “kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.” Yasa gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Sözkonusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır. Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.
Buna göre, mevcut arsa paylarının orantısız olup olmadığının tespiti için, anataşınmazdaki bütün bağımsız bölümlerin değerlendirilmesi gerekir. Bir kısım bağımsız bölümler ve arsa payları değerlendirilir iken bir kısım bağımsız bölümlerin değerlendirilmemesi veya bazı bağımsız bölümlerin inceleme dışı tutulup diğer bağımsız bölümler yönünden yapılan değerlendirme ile hüküm kurulması Kanuna aykırıdır. Bir kısım davacının kat irtifakı kuruluşuna katılması halinde dahi diğer davacılar yönünden anataşınmazdaki tüm bağımsız bölümler incelenmek suretiyle oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekir.
Dosyanın ve hükme esas alınan bilirkişi raporunun incelenmesinde, davacılar … mirasçıları ve …’nın kat irtifakına katıldığı gerekçesi ile bu davacılara ait bağımsız bölümlerin inceleme dışı tutulduğu ve yine bu davacılara ait bağımsız bölümlerin mevcut arsa payı sabit tutularak diğer bağımsız bölümler yönünden yeniden arsa payı belirlendiği anlaşılmakla, olaya uygun düşmeyen bilirkişi raporu esas alınarak Kanuna aykırı hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
Açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istenildiğinde iadesine ve temyize başvurma harcının Hazineye irad kaydedilmesine, 22/09/2021 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Arsa Payı Düzeltim Davasında Alınan Bilirkişi Raporunda Eksiklik Nedeniyle Bozma
Uzun Süre Davasız Kullanım Nedeniyle Ret Kararı Verilemeyeceği, Kat İrtifaki veya Kat Mülkiyeti Sona Ermedikçe Davanın Açılabileceği Sebebiyle Ret Kararına İlişkin Bozma
Arsa Payı Düzeltim Davalarında Avukatın İlam Vekalet ve Karşı Vekalet Ücreti
- Hukuk Dairesi 2017/6413 E. , 2019/792 K. “İçtihat Metni”
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili ve davalılardan … vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin … ili, … ilçesi, … mah. 562 ada, 10 sayılı parselde kat maliki olduğu anataşınmazın kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı olduğunu, yapılan çalışmalar sırasında bağımsız bölümlere tanımlanan arsa paylarının gerçek duruma uygun olmadığının anlaşıldığını, bu konuda kat malikleri arasında birlik sağlanamadığı için bu davanın açıldığını, taşınmazın 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı olarak tespit edildiğini beyan ederek; yıkımın önlenmesi için ihtiyati tedbir kararı verilmesini, arsa pay düzeltim davası açıldığına dair tapuya şerh verilmesini, anataşınmazdaki bağımsız bölümlerin mevcut arsa paylarının yeniden düzenlenerek tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece; taşınmazın tapu kaydına ve kat irtifak sözleşmesine göre, davacının taşınmazını kat irtifakının tesis edildiği 18/04/1972 tarihinden sonra 10/05/1994 tarihinde satın aldığı, taşınmazın tapu kaydında arsa payının 6/120 olarak kayıtlı olduğu, tapudaki arsa paylarının dava tarihine kadar itiraz edilmeksizin kullanılmasına rağmen dava tarihinde düzeltilmesini talep edecek şekilde açık bir fark bulunmadığı, davacının satın alma tarihinden itibaren geçen zaman içerisinde tespiti istenen oransızlığı niçin ileri sürmediğini makul sebep göstererek açıklayamadığı ve ispatlayamadığı, hukukî yararın bulunmadığı gerekçesiyle; davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili ve davalılardan … vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava; ana taşınmazın bağımsız bölümlerine ait arsa paylarının değerlerine göre yeniden belirlenerek tapuya tescil edilmesi istemine ilişkindir.
…) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat irtifakına konu olan ana yapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise kat mülkiyetine geçildiği tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulacağı; arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır. Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantısız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi, manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.
2) Somut olayda; dava konusu anataşınmazla ilgili olarak; dosyadan hazırlanan bilirkişi raporunda kat irtifakının kurulduğu 18.04.1972 tarihinde arsa paylarının orantılı olarak dağıtılıp dağıtılmadığı belirtilmemiş, kat irtifakının kurulduğu tarihte, ilgili bağımsız bölümün o tarihteki cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar dikkate alınırken nasıl bir yanlışlık yapıldığı açıklanmamış, bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan, arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır. Dava konusu taşınmazda 18.04.1972 tarihinde kat irtifakı kurulduğu dikkate alındığında aradan geçen süre zarfında, taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin, kat irtifakının/mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerini belirleyen yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olup olmadığı konusunda herhangi bir değerlendirme ve gerekçe içermeyen soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak mahkemece hüküm kurulması bozmayı gerektirmiştir.
3) Öte yandan; karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 3. maddesinin 2. fıkrası uyarınca; “Müteselsil sorumluluk da dahil olmak üzere, birden fazlada davalı aleyhine açılan davanın reddinde, ret sebebi ortak olan davalılar vekili lehine tek, ret sebebi ayrı olan davalılar vekili lehine ise her ret sebebi için ayrı ayrı avukatlık ücretine hükmolunur.” Buna göre; mahkemece kurulan hükümde ret sebebi aynı olmasına karşın tek vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken, ayrı ayrı davalılar lehine yazılı olduğu şekilde maktu vekalet ücretine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davacı vekili ve davalılardan … vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 07/02/2019 günü oy birliği ile karar verildi.
Arsa Payının Düzeltilmesi Örnek Dava Dilekçesi
SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACILAR :
VEKİLİ :
DAVALILAR :
DAVA KONUSU : Arsa payının düzeltilmesi istemidir.
OLAYLAR :
1-Müvekkilimin ……….Mahallesi…….caddesi…….sokağı no…….de bulunan ve tapunun …….İli …..İlçesi……..Mevkii ……….Ada…….Parselde kayıtlı apartmanın paydaşlarındandır.
2-Müvekkilin maliki bulunduğu dairenin arsa payı hatalı olarak hesap edilmiş ve tapuya hatalı bir biçimde kaydedilmiştir. Hatta diğer bazı dairelerinde arsa payı yanlış hesap edilmiştir.
3-Apartmanın arsa payındaki yanlışlıkların bazı hukuki sorunlara yol açması nedeniyle işbu davanın açılması zarureti hasıl olmuştur.
HUKUKİ SEBEBLER :T.M.K.,H.M.K.,Kat Mülkiyeti Kanunu ve sair ilgili mevzuat.
DELİLLER :Tapu kayıtları,Yönetim planı, ve her türlü kanuni delil.
SONUÇ VE İSTEM :Yukarıda arz ve izah edilen sebeplerle talebimizin kabulü ile;müvekkile isabet eden …….nolu bağımsız bölümün arsa payının düzeltilerek tapuya tesciline karar verilmesini vekaleten arz ve talep ederim.
Davacı Vekili
Av.
EKİ .
Tebliğ zarfı ve pulu
Onanmış vekaletname sureti
Yönetim planı
Tapu kaydı
Albayrak & Gençtürk Hukuk Danışmanlık Ofisi olarak; uzman ekibimiz ile arsa payının düzeltilmesi ve kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan diğer tüm davalarda hukuki destek vermekteyiz. Uzmanlık ve teknik bilgi gerektiren bu işlemler, konusunda uzman ve titiz ekibimiz ile takip edilmektedir. Arsa payının düzeltilmesi davası konularında herhangi bir hak kaybına uğramamanız için bir Bursa Kat Mülkiyeti Avukatı‘na müracaat etmenizi tavsiye ederiz. Bu konuda yaşayabileceğiniz her türlü sorun için bizlere danışabilir, avukatlık hizmeti ve hukuki destek alabilirsiniz.
