Çatısı olan iş yerleri ile konutlar için açılabilen kira tespit davası, kira bedelinin tespiti davası olarak da adlandırılır. Gayrimenkullerin sahipleri, normal şartlarda kiraya verdikleri mallar için, kiracı ile bir sözleşme yaparlar. Bu sözleşme esasında yapılacak kira artışları da belirlenebilir. Burada önemli olan kira artışının, yeni sözleşme yılından önceki yıla ait 12 aylık TÜFE artışından fazla olmamasıdır.

TÜİK tarafından, her yılın başında açıklanan bu oran, kira artışı için esas olmaktadır. Kiralayanın bu orandan fazla bir artış talep etmesi durumunda ya da kiracının bu oranı kabul etmemesi durumunda, sulh hukuk mahkemelerine dava açılabilir. Davanın, mülkün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılması gereklidir.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Kira tespit davasının sonuçlanması için belirli bir süre bulunmamaktadır. Dava süresine, ilgili mahkemenin iş yoğunluğu direk olarak etki etmektedir. Bu yoğunluğun yanı sıra, mahkemenin bilirkişi tayin etmesi ve gerekli belgeleri diğer kurumlardan talep etmesi durumunda ise, bu süre daha da fazla uzayabilir. Bu koşullar da göz önüne alındığında, ortalama olarak bir yıl içinde kira tespit davaları sonuçlanabilir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kanunda, kira tespit davasının açılabilme süresi belirtilmediğinden, istenildiği her zaman bu dava açılabilir. Sadece dava üzerindeki etkisinin artması istendiğinde, kira sözleşmesinin bitmesine 30 gün kala, kira tespit davasının açılması faydalı olmaktadır.

Ev Sahibi Kirayı En Fazla Ne Kadar Arttırabilir?

Ev sahiplerinin, kira sözleşmesi bittikten sonra istedikleri oranda yeni kira bedelini arttırma hakları bulunmuyor. Birçok kişi bu konuyu bilmediği için, yeni kira bedeline razı olarak mağduriyetler yaşıyor. Ev sahipleri, kira sözleşmesinin bitiminden ibaren, ancak sözleşmenin geçerli olduğu yıla ait 12 aylık tüfe oranının ortalaması kadar, kirayı artırma hakkı bulunuyor. Bu oran ise, her yılbaşında TÜİK tarafından ilan ediliyor.

Kira Tespit Kararı İlamlı İcraya Konulabilir mi?

Kira tespit kararı, ilamlı icraya konulabilir. Ancak kararın ilamlı icraya konulabilmesi için, mutlaka kesinleşmiş olması gerekir. Mahkeme giderleri ve vekalet ücretleri için de bu kararın kesinleşmesi gereklidir.

Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?

Kira tespit davasının açılabilmesi için, iki temel şartın bulunması gereklidir. Bunlardan ilki, yasal olarak geçerliliği olan bir kira sözleşmesinin mevcut olmasıdır. Kanunda kira sözleşmesi için bir şekil şartı bulunmuyor. Kira sözleşmesi yazılı ya da sözlü olabilir. Sözlü yapılan kira sözleşmelerinin ispatı zor olduğundan, yazılı olarak yapılması daha güvenli olmaktadır. Hatta bu kira sözleşmesinin noterde yapılması, sözleşmeyi daha da sağlam bir duruma getirir.

İkinci temel şart ise, kira tespit davasının açılması için hukuki açıdan yararın bulunuyor olmasıdır. Buna örnek olarak, sözleşmede belirtilen kira artış oranının ÜFE’den yüksek tespit edilmiş olması ya da sözleşme süresinin beş yılı geçmemiş olması verilebilir. Hakim, hukuki bir yarar olmadığına karar verirse, kira tespit davasının açılmasını reddedebilir.

Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılabilir mi?

Kanuna göre, geriye dönük olarak kira tespit davasının açılması mümkün olmamaktadır. Kira tespit davaları, yeni kira dönemi için geçerli olabilir. Ancak, kira sözleşmesinin bitiminden 30 gün önce, kiraya veren kişi kiracıya kira artımı yapacağı ile ilgili ihtar vermiş ve kira tespit davasını sözleşme bittikten sonraki dönemde yapmış olabilir. Bu durumda kaç ay geçerse geçsin, yeni kira dönemi başlangıcından itibaren mahkemenin tespit ettiği kira geçerli olur.

Kira Tespit Davası İhtar Şartı

Kira tespit davalarında, davanın açılma süresinde mülk sahibinin yaptığı ihtar önemli rol oynamaktadır. Kanuna göre, kira tespit davalarını açmak için sınırlı bir süre bulunmamaktadır. Bu da, kira tespit davasının kira sözleşmesinin devam ettiği süre içinde, her zaman açılabileceğine imkan tanır.

Ancak, kira sözleşmesinin bitiminden önce kiraya veren kişi kiracıya kira artımı ile ilgili ihtar vermişse, mahkemenin tespit ettiği yeni kira bedeli, eski kira sözleşmesinin bittiği tarih itibarı ile geçerli olur.

Aynı esaslar, eski kira sözleşmesinin bitmesinden 30 gün açılacak kira tespit davaları için de geçerli olmaktadır. Söz konusu esaslar, belirli süreler için yapılmış olan kira sözleşmelerinde geçerli olmaktadır. Belirsiz kira sözleşmelerinde de aynı esasların uygulanması gerektiği hususunda genel bir kabul bulunmaktadır.

Kira Tespit Davası Harç Hesaplama

Kira tespit davalarında belirli bir miktarda harç ödenmesi gerekir. Harcın tespit edilmesinde kira süresi önemli bir etkendir. Ayrıca, harç bedelleri yıllık olarak resmi gazetede yayımlanmaktadır. Taraflar kira sözleşmelerini beş yıldan daha fazla bir süre için yapacaklarsa, mutlaka mahkemeden kira bedel tespiti yapılmasını istemelidirler.

Mahkeme, beş yıldan daha uzun süreli yapılacak kira bedel tespitlerinde, tarafların arasında anlaşma olup olmadığına bakmaz. Mahkeme, kira bedelini tespit ederken; benzer durumda olan taşınmazların kira durumlarını, üretici fiyat endeksindeki artış oranını ve ortalama kira artış durumları gibi hususları göz önüne alır.

5 Yıldan Önce Kira Tespit Davası Açılabilir mi?

Kira tespit davalarında 5 yıl kuralı geçerli olmaktadır. Bu kurala göre kira tespit davasının açılabilmesi için bazı koşulların oluşması gerekmektedir. Birincisi; süresi beş yılın altında bir kira sözleşmesinin yapılmış olmasıdır. Bu durumda, kira tespit davasının açılması mümkün olmamaktadır. Ancak, yapılan sözleşmede belirtilmiş olan kira artış bedelinin, daha önceki yıla ait olan üretici fiyat endeksindeki artış oranından daha yüksek belirlenmemiş olması gerekmektedir.

İkincisi; kira süresinin beş yılın altında olması ile birlikte, bir kira sözleşmesinin yapılmamış olmasıdır. Kiracı ya da kiraya veren bu koşullarda, mahkemeye başvurarak kira tespit davası açabilirler. Mahkeme, emsal kira artışlarını dikkate alarak, daha önceki yıla ait olan üretici fiyat endeksindeki artış oranından daha yüksek olmamak kaydı ile fiyat artış oranı belirleyebilir.

Üçüncü durum; bir kira sözleşmesinin olması ve beş yıl sonra yenilenmesi gerektiğinde ya da beş yıldan fazla süreli kira sözleşmesi olması durumudur. Bu durumların olması halinde, hakim kira sözleşmesinin olup olmadığına bakmaksızın yeni kira tespitine karar verebilir. Bu durumda hakimin daha önceki yıla ait olan üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranına bağlı kalma zorunluluğu yoktur. Buna rağmen, hakim yeni kira tespitini yaparken ÜFE ve emsal durumları göz önünde bulundurur.

Dördüncü durum ise, kira sözleşmesinin herhangi bir yabancı ülke para cinsi üzerinden yapılmış olmasıdır. Mahkeme tarafından yeni kira bedeli tespitinin yapılabilmesi için, eski sözleşmenin üzerinden mutlaka en az beş yılın geçmiş olması gerekir.

Ayrıca, yabancı ülke para birimlerindeki olağanüstü artış nedeni ile sözleşmenin gerekleri yerine getirilemez hale gelmişse de, mahkemeye kira tespit davası açılabilir. Bu durumda da hakimin daha önceki yıla ait olan üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranına bağlı kalma zorunluluğu yoktur. Buna rağmen, hakim yeni kira tespitini yaparken ÜFE ve emsal durumları göz önünde bulundurur.

Kira Tespit Davası Belirsiz Alacak Davası Olarak Açılabilir mi?

Kira tespit davalarının açılmasında maksat, yeni kira bedelinin tespit edilmesidir. Bu davalar konu bakımından sınırlı olmaktadır. Hakim vereceği kararla, eski kira bedelini değiştirip yeni kira bedelini belirlemektedir. Bu davalar açılırken, talep edilmesi gereken konu kesin ve nettir, bu nedenle de kira tespit davası belirsiz alacak davası olarak açılamaz.

Kira Tespit Davası açmak için Bursa Kira Avukatı ‘ndan hukuki destek alabilirsiniz.